e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

Анализ законности повышения органами местного самоуправления арендной платы за земельный участок

Анализ законности повышения органами местного самоуправления арендной платы за земельный участокНа протяжении последних нескольких лет всех субъектов хозяйствования, арендующих у органов местного самоуправления земельные участки преследует негативная тенденция – односторонне повышения арендной платы со стороны арендодателя. Причем в последнее время арендная плата стала увеличиваться в 2, 3, 4 раза, что конечно же, стало вызывать несогласие и сопротивление со стороны арендаторов.
Законно ли такое требование органов местного самоуправления, как быть в такой ситуации и какие действия лучше предпринять будет описано далее.

За последние несколько лет арендаторы стали получать от местных советов копии решений о повышении арендной платы и непосредственно проекты Дополнительных соглашения к Договору аренды земли, которым, в частности увеличена арендная плата до 3-12% денежной нормативной оценки земельного участка.

Указанные действия органов местного самоуправления регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

В соответствии со ст. 1 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV, арендой земли является основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата (абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли»).

Согласно ст. 632 Гражданского кодекса Украины цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Ч. 4, 5 ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше трехкратного размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины «О плате за землю», и не может превышать 12 процентов их нормативной денежной оценки.

Пунктом 288.4 ст. 288 Налогового кодекса Украины, определено, что размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором.

В соответствии с п. 288.5 ст. 288 НК размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа:

  • не может быть меньше: для других категорий земель [кроме земель сельскохозяйственного назначения] - трехкратного размера земельного налога, т.е. 3% нормативной денежной оценки;
  • не может превышать: для прочих земельных участков, предоставленных в аренду, - 12 процентов от нормативной денежной оценки.

Таким образом, законодательством Украины установлена возможная вилка размера арендной платы на земельный участок в размере от 3% до 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Конкретный размер арендной платы на земельный участок устанавливают органы местного самоуправления, с которым непосредственно заключен договор аренды.

Исходя из вышеизложенного, усматривается вывод, что арендная плата за земельный участок государственной или коммунальной собственности является устанавливаемой или регулируемой органами государственной власти или органами местного самоуправления, а поэтому арендодатели имеют полное право требовать повышения арендной платы за землю.

 

Однако арендаторам, несмотря на это, безоговорочно капитулировать и подписывать навязанное дополнительное соглашение и соглашаться на увеличение арендной платы мы также не советуем.

В соответствии со ст. 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом.

Ст. 30 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия спор разрешается в судебном порядке.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность изменения условий договора аренды земли по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных договором или законом.

 

Согласно условий большинства договоров аренды, арендодатель имеет право потребовать пересмотра размера арендной платы в случае изменения размера земельного налога, повышения цен, тарифов, в т.ч. в следствие инфляции.

Поскольку сторонами в договоре аренды предусмотрена возможность увеличения размера арендной платы, а арендная плата за земельные участки коммунальной собственности является регулируемой ценой, то законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора.

В соответствии с частями 1-3 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Сторона договора, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложения об этом второй стороне по договору. Сторона договора, получившая предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения уведомляет другую сторону о результатах ее рассмотрения.

Таким образом, получив такое Дополнительное соглашение, арендатор обязаны на него ответить, подписав или отклонив его в течении двадцатидневного срока с момента получения.

Учитывая, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, подписание полученного Дополнительного соглашения является ПРАВОМ арендатора, а не обязанностью и не является нарушением условий Договора.

Согласно ст.651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом; а также в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора (ст. 652 ГК Украины).
Согласно ст. 30 Закона Украины «Об аренде земли», изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.

Итак, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения условий договора по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных договором или законом. Поскольку сторонами в договоре аренды предусмотрена возможность увеличения размера арендной платы, а арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности и регулируемой цене, поэтому законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора.

Таким образом, арендодатель, после получения отказа арендатора от подписания Дополнительного соглашения, будет вынужден обратиться в Хозяйственный суд с требованиями принудительно внести изменения в Договор, увеличив тем самым размер арендной платы.

Проанализировав аналогичные судебные решения, в случае правильного оформления исковых документов, суды удовлетворяют такие иски и вносят изменения в аналогичные договора, увеличивая тем самым размер арендной платы.

В данном случае, размер Вашей арендной платы будет увеличен лишь после вступления решения суда в законную силу, а эта процедура может длиться до 1 года.

 

Таким образом, в данной ситуации возможны два варианта поведения арендодателя.

Вариант №1: Добровольное принятие предложения арендодателя о повышении арендной платы и подписание полученного Дополнительного соглашения.

Учитывая, что предложение арендодателя зачастую является полностью законным, и учитывая то, что с случае несогласия с изменениями условий договора, они всё равно будут позднее изменены судом, можно принять предложения Арендодателя и добровольно согласиться с повышением арендной платы.

Однако мы не рекомендуем сразу же подписывать предложенный проект Дополнительного соглашения.
Очень часто органы местного самоуправления, указав в проекте предложенного Дополнительного соглашения новый размер нормативной денежной оценки земельного участка, не предоставляют никакого документа, подтверждающего именно такой размер нормативной оценки. А вдруг здесь ошибка? Арендатор, как сторона договора имеете полное право потребовать от арендодателя предоставления извлечения с технической документации по нормативной оценки земельного участка.
Частью 2 ст. 20 Закона Украины «Об оценке земель» предусмотрено, что данные о нормативную денежную оценку отдельного земельного участка оформляются как извлечение из технической документации по нормативной денежной оценки земель.

Кроме того, большинство Договоров аренды земли содержит определенные недостатки и противоречия нормам действующего законодательства, т.к. с момента его подписания многие нормы права претерпели изменения, которые предложенное Дополнительное соглашение устраняет лишь частично, поэтому, считаем необходимым разработать новый проект Дополнительного соглашения, которым изложить все условия Договора в новой редакции и предложить к подписанию арендодателю.

В данной ситуации мы видим следующий план действий:

  1. Составление ответа на предложение подписать Дополнительное соглашение (в течении 20-ти дней с момента получения предлодения), в котором:
    1. Согласиться с увеличением арендной платы.
    2. Для проверки размера нормативной денежной оценки запросить извлечение из технической документации по нормативной оценке земель
    3. Указать какие недочеты содержит основной договор с учетом действующего в настоящее время Типового договора аренды земли утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 р. №220 «Об утверждении Типового договора аренды земли» с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Кабинета Министров Украины от 13 декабря 2006 года №1724, от 3 сентября 2008 года №780 и попросить предоставить новый проект Дополнительного соглашения с устранением таких недочетов.
  2. Получение от арендодателя извлечения из технической документации по нормативной оценке земли, а также проекта нового Дополнительного соглашения.
  3. Составление ответа на предложение подписать новое Дополнительное соглашение (в течении 20-ти дней с момента получения предлодения), в котором:
    1. Составить протокол разногласий.
    2. Составить свой проект нового Дополнительного соглашения и предложить на подпись арендодателю.
  4. Подписание нового Дополнительного соглашения.

Ориентировочный срок реализации указанного плана – 1-3 месяца.

Преимущества:

  • Арендатор сохраняете хорошие отношения с арендодателем.
  • Арендатор сохраняете старую арендную плату на срок переписки с арендодателем (1-3 месяца).
  • Арендатор пописываете дополнительное соглашение, в котором устраняются все недостатки основного договора и приводится в соответствие с действующим Типовым договором аренды земли.

Недостатки:

  • Срок, на который сохраняется старая арендная плата очень маленький.

 

Вариант №2: Отказ от подписания Дополнительного соглашения о повышении арендной платы.

Как уже указывалось выше, подписание предложенного Дополнительного соглашения – это право арендатора, а не обязанность! Однако ответить на полученное предложение арендатор всё-таки обязан. Поэтому арендатор смело может отклонить предложение органа местного самоуправления о повышении арендной платы, как такое, которое противоречит интересам арендатора.

Однако мы не рекомендуем сразу же отказывать в подписании Дополнительного соглашения.
Как уже указывалось в предыдущем Варианте, арендатор может потянуть время, запросив у органа местного самоуправления извлечение из технической документации по нормативной оценке земли для полного и всестороннего изучения полученного проекта Дополнительного соглашения.
А уже после получения указанных документов, можно смело отказать арендодателю в увеличении арендной платы.

В таком случае, как уже указывалось выше, орган местного самоуправления будет вынужден обращаться в суд с требованиями принудительно внести изменения в Договор.

В данной ситуации мы видим следующий план действий:

  1. Составление ответа на предложение подписать Дополнительное соглашение (в течении 20-ти дней с момента получения предложения), в котором:
    1. Сослаться на отсутствие достаточного количества документов для оценки законности предложенного Дополнительного соглашения.
    2. Для проверки размера нормативной денежной оценки запросить извлечение из технической документации по нормативной оценке земель
  2. Получение от арендодателя извлечения из технической документации по нормативной оценке земли.
  3. Составление ответа на предложение подписать новое Дополнительное соглашение (в течении 20-ти дней с момента получения предложения), в котором отказать в подписании Дополнительного соглашения, как такого, которое противоречит интересам арендатора.
  4. Обращение арендодателя в Хозяйственный суд.
  5. Получение решения суда 1 инстанции об изменении условий Договора.
  6. Обращение в Апелляционный хозяйственный суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.
  7. Получение решения суда апелляционной инстанции об изменении условий Договора.

Ориентировочный срок реализации указанного плана – 8-12 месяцев.

Судебные расходы на госпошлины: 1218.00 грн. + 609 грн. = 1827 грн.

Преимущества:

  • Арендатор сохраняет старую арендную плату на срок судебного спора с арендодателем советом до момента вступления решения суда законную силу (8-12 месяцев).

Недостатки:

  • Арендатор ухудшает свои отношения с арендодателем.

Какой из предложенных вариантов выбрать – решать только Вам, учитывая их преимущества и недостатки!

Юрист ЮК «Хильман и Партнёры»
Виктор Николаев