e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

5 законных способов обойти мораторий на продажу сельхоз земель

5 законных способов обойти мораторий на продажу сельхоз земель

К счастью уже не действуют старые нормы о том, что максимальный размер фермерских хозяйств не может превышать 100 гектар и теперь у фермеров есть отличная возможность для приобретения новых участков земель или продажи старых. Но тут возникает вопрос: «Как быть с запретом на продажу сельскохозяйственной земли, как можно продать хозяйство, если на сегодняшний день действует мораторий?».

Важно отметить, что фермерское хозяйство является юридическим лицом (т.е. предприятием или организацией) и, соответственно, на него распространяются общие правила Гражданского кодекса для юридических лиц. Кроме того, фермерские хозяйства согласно действующему законодательству - это целостный имущественный комплекс, который может свободно отчуждаться, то есть хозяйство можно покупать, продавать, дарить и т.д.

А теперь вернемся к мораторию - земли сельскохозяйственного назначения делятся на четырнадцать видов, каждый из которых имеет свое целевое назначение. Мораторий распространяется только на три вида, а конкретно на те земельные участки которые отведены для:

  1.  Ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  2.  Ведения личного крестьянского хозяйства;
  3.  Земельные доли (паи) – которые выделены для бывших членов коллективных сельскохозяйственных предприятий.

Вид целевого назначения указывается на Государственных актах или на Свидетельствах о праве собственности. Если фермер использует земельные участки с целевым назначением: «для ведения фермерского хозяйства», то ими можно спокойно распоряжаться.

Способ первый – Приватизация и капитализация

В случае если фермер пользуется земельными участками коммунальной или государственной собственности на условиях аренды, то, в соответствии с Земельным кодексом, предоставленные им земельные участки могут быть переданы фермеру в частную собственность. При подобной передаче земли, ее целевое назначение определяется как: «для ведения фермерского хозяйства», а это как раз то, что нам нужно, потому что это та земля, которую можно отчуждать. В данном случае важно понять разницу в том, что передается не запретный для продажи земельный пай, а земельный участок в размере пая.

Таким образом, вам нужно приватизировать земельные участки, а затем внести их в капитал фермерского хозяйства (которое, как мы говорили выше, является юридическим лицом), что в дальнейшем приведет к возможности его продажи.

Гражданам Украины законодательно не запрещено быть учредителем двух и более фермерских хозяйств. Поэтому фермер может продолжать пользоваться только своим хозяйством (объединив все приобретенные земли под одним предприятием), либо стать учредителем сразу нескольких.

Способ второй - Эмфитевзис

Следующая возможность увеличения фермерского хозяйства связана с такой разновидностью права пользования земельным участком как эмфитевзис. Эмфитевзис - во многом похож на аренду земельного участка, пользователю также принадлежат права пользования чужим земельным участком. Но, в отличие от аренды, у эмфитевзиса есть ряд особенностей, которые делают его особо привлекательным.

Самое главное преимущество эмфитевзиса - это практически неограниченный строк пользования. Если договор аренды земельного участка может заключаться на строк от 7 до 50 лет, с четко определённой платой в размере от 3% стоимости земельного участка, то эмфитевзис заключается бессрочно и за плату, которую определяют стороны. Возможен вариант разовой платы.

Главной особенностью эмфитевзиса для фермера, является возможность передачи этого права без какого-либо согласования с владельцем этого земельного участка. По факту это полноценное распоряжение землей. Непосредственный владелец участка может вернуть назад свою землю только путем ее обратного выкупа, и только если фермер решит продать свое право эмфитевзиса.

Порядок наследования эмфитевзиса во многом значительно проще, чем наследование права на аренду. Наследники пользуются земельными участками по договору эмфитевзиса в изначальном виде, с теми же условиями и с той же платой, на тот же строк, который мог быть определен и в несколько столетий или вообще бессрочно.

В отличие от аренды, потребности в заключении нового договора эмфитевзиса при наследовании не существует.

Способ третий - Обмен земельными участками

Еще одной возможностью легального увеличения своего хозяйства является договор мены земельных участков. В положениях Земельного кодекса указывается что мена (обмен) – это законная возможность перехода прав на земельные доли (паи) даже в условиях моратория. При этом не имеют значения ни размеры обмениваемых участков, ни их нормативная стоимость, ни целевое назначение. На практике это означает, что участок в несколько десятков гектар отборных сельскохозяйственных угодий может быть обменян на клочок земли размером с огород.

Условием заключения договора мены является: обязательное нотариальное удостоверение сделки, последующая регистрация перехода права собственности. Каких-либо указаний о местонахождении обмениваемых участков в законодательстве нет. Участок, который находится, например, в Одесской области, легко меняется на любой другой в пределах Украины.

Судебная практика по данному вопросу показывает следующее: иски со стороны прокуратуры и иных органов о нарушении правил моратория при договоре мены отклоняются судами, даже если происходит обмен земельного пая на участок в несколько соток под строительство гаража, пускай даже с доплатой. В законодательстве предусмотрено, что мена – это гражданско-правовая сделка, на которую распространяется правило свободы договора. Стороны сами вправе выбирать условия сделки, кроме небольшого перечня обязательных условий.

Договор мены для фермера является отличной возможностью приобретения новый массивов сельскохозяйственных угодий в обмен на более мелкие участки. Все зависит от пайщика, который согласится обменять свой пай на любую другую землю.

Способ четвертый - Выкуп земельных участков

Четвертым способом, позволяющим оформить право собственности на землю, является выкуп земельных участков из коммунальной или государственной собственности. Возможность выкупа возникает в том случае, если у фермера есть право постоянного пользования земельным участком, которое было получено до 1 января 2002 года.

До принятия ныне действующего Земельного кодекса у граждан была возможность оформления права постоянного пользования земельным участком для ведения своего фермерского хозяйства, на основании чего выдавался соответствующий Государственный акт. После принятия кодекса это правило отменили, правовая ситуация оказалась подвешенной, тысячи фермеров остались со старыми Государственными актами на право постоянного пользования, которые сейчас могут получать только государственные предприятия.

Для выхода из сложившейся ситуации законодательно предусмотрена возможность выкупа таких земельных участков без проведения земельных торгов. Выкупить можно земельный участок размером до 100 гектар, в том числе до 50 гектар пашни. После выкупа земля полностью переходит в частную собственность. Рассрочка платежа за выкуп возможна до 20 лет.

Органом, к которому нужно обращаться с заявлением о выкупе земельного участка, на сегодняшний день, является Госгеокадастр. К заявлению прилагается Государственный акт на право постоянного пользования и копия учредительных документов фермерского хозяйства. Цена выкупа определяется на основании экспертной денежной оценки.

В случае если фермерское хозяйство пользуется земельными участками на основании договора аренды, который заключен после 1 января 2002 года, то приватизация возможна только при покупке земли на земельных торгах (аукционах). Проводятся земельные торги только по инициативе организатора – владельца земельного участка и только касательно тех земель, на которые не распространяется мораторий.

Способ пятый - Договор аренды

Несмотря на массу всевозможных методов приобретения земельных участков, самым распространенным на сегодня продолжает оставаться договор аренды. В чем его привлекательность и какими преимуществами он обладает? Главное качество договора аренды в том, что это давно проверенный способ для приобретения права на пользование земельным участком.

При аренде земельного участка применяется типовой договор аренды земли, с четким перечнем всех вариантов условий договора. Существенными условиями, по сути, являются только три:

  1. Объект аренды (кадастровый номер, размер и местонахождение земельного участка;
  2. Строк действия договора (от 7 до 50 лет);
  3. Арендная плата (от 3% до 12% от нормативной денежной оценки земельного участка, только в денежной форме, возможна оплата в натуральной форме но в денежном эквиваленте стоимости товаров которая установлена на момент арендной платы).

Договор аренды самый распространенный метод использования земельных паев. Но при столь детализированной процедуре его заключения, существует ряд моментов, которые содержат в себе определенные риски для фермеров-арендаторов. Прежде всего, это связано с возможностью расторжения договора аренды, даже в одностороннем порядке. Порядок расторжения должен указываться в самом договоре, либо по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут за решением суда. Если инициатива досрочного прекращения действия договора исходит от фермера – арендатора, то он обязан выплатить арендодателю арендную плату за шесть месяцев.

Несмотря на все эти недостатки, по договору аренды используются примерно 85% всех земельных паев Украины. Исходя из такой практики, какие-либо проблемы с заключением договора возникать не должны, он продолжает оставаться гарантированной возможностью использования земли.


Мы рассмотрели различные варианты увеличения размеров сельскохозяйственных угодий фермерских хозяйств. Если у вас возникли вопросы, мы с радостью на них ответим по телефону или электронной почте, указанным в верху страницы.