e-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

5 законних способів обійти мораторій на продаж сільгосп земель

5 законних способів обійти мораторій на продаж сільгосп земель

На щастя вже не діють старі норми про те, що максимальний розмір фермерських господарств не може перевищувати 100 га і тепер у фермерів є відмінна можливість для придбання нових земельних ділянок або продажу старих. Але тут виникає питання: «Як бути із забороною на продаж сільськогосподарської землі, як можна продати господарство, якщо на сьогоднішній день діє мораторій?».

Важливо відзначити, що фермерське господарство є юридичною особою (тобто підприємством чи організацією) і, відповідно, на нього поширюються загальні правила Цивільного кодексу для юридичних осіб. Крім того, фермерські господарства згідно з чинним законодавством - це цілісний майновий комплекс, який може вільно відчужуватися, тобто господарство можна купувати, продавати, дарувати і т. д.

А тепер повернемося до мораторію - землі сільськогосподарського призначення поділяються на чотирнадцять видів, кожен з яких має своє цільове призначення. Мораторій поширюється лише на три види, а конкретно на ті земельні ділянки, які відведені для:

  1.  Ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
  2.  Ведення особистого селянського господарства.
  3.  Земельні частки (паї) – які виділені для колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств.

Вид цільового призначення вказується на Державних актах або на Свідоцтвах про право власності. Якщо фермер використовує земельні ділянки з цільовим призначенням: «для ведення фермерського господарства», то ними можна вільно розпоряджатися.

Спосіб перший – Приватизація і капіталізація

У разі якщо фермер користується земельними ділянками комунальної або державної власності на умовах оренди, то, згідно з Земельним кодексом, надані ними земельні ділянки можуть бути передані фермеру в приватну власність. При подібній передачі землі, її цільове призначення визначається як: «для ведення фермерського господарства», а це якраз те, що нам потрібно, тому що це та земля, яку можна відчужувати. В даному випадку важливо зрозуміти різницю у тому, що передається не заборонений для продажу земельний пай (земельну ділянку в розмірі паю).

Таким чином, вам потрібно приватизувати земельні ділянки, а потім внести їх в капітал фермерського господарства (яке, як ми говорили вище, є юридичною особою), що в подальшому призведе до можливості його продажу.

Громадянам України законодавчо не заборонено бути засновником двох і більше фермерських господарств. Тому фермер може продовжувати користуватися тільки своїм господарством (об'єднавши всі придбані землі під одним підприємством), або стати засновником відразу декількох.

Спосіб другий - Емфітевзис

Наступна можливість збільшення фермерського господарства пов'язана з таким різновидом права користування земельною ділянкою як емфітевзис. Емфітевзис - багато в чому схожий на оренду земельної ділянки, користувачеві також належать права користування чужою земельною ділянкою. Але, на відміну від оренди, емфітевзису є ряд особливостей, які роблять його особливо привабливим.

Найголовніша перевага емфітевзису - це практично необмежений строк користування. Якщо договір оренди земельної ділянки може укладатися на строк від 7 до 50 років, з чітко визначеною платою в розмірі 3% від вартості земельної ділянки, то емфітевзис укладається безстроково і за плату, яку визначають сторони. Можливий варіант разової плати.

Головною особливістю емфітевзису для фермера, є можливість передачі цього права без будь-якого погодження з власником цієї земельної ділянки. По факту це повноцінне розпорядження землею. Безпосередній власник ділянки може повернути назад свою землю тільки шляхом її зворотного викупу, і тільки якщо фермер вирішить продати своє право емфітевзису.

Порядок спадкування емфітевзису значно простіше, ніж спадкування права на оренду. Спадкоємці користуються земельними ділянками за договором емфітевзису у первісному вигляді, з тими ж умовами та з тією ж платою, на той же строк, який міг бути визначений як і кілька століть чи взагалі безстроково.

На відміну від оренди, потреби в укладанні нового договору емфітевзису при спадкуванні не існує.

Спосіб третій - Обмін земельними ділянками

Ще однією можливістю легального збільшення свого господарства є договір міни земельних ділянок. У положеннях Земельного кодексу зазначається, що обмін (обмін) – це законна можливість переходу прав на земельні частки (паї) навіть в умовах мораторію. При цьому не мають значення ні розміри обмінюваних ділянок, ні їх нормативна вартість, ні цільове призначення. На практиці це означає, що ділянка в кілька десятків гектар добірних сільськогосподарських угідь може бути обміняна на клаптик землі розміром з город.

Умовою укладення договору міни є: обов'язкове нотаріальне посвідчення правочину, подальша реєстрація переходу права власності. Будь-яких вказівок про місцезнаходження обмінюваних ділянок в законодавстві немає. Ділянка, яка знаходиться, наприклад, в Одеській області, легко змінюється на будь-яку іншу у межах України.

Судова практика з даного питання показує наступне: позови з боку прокуратури та інших органів про порушення правил мораторію при договорі міни відхиляються судами, навіть якщо відбувається обмін земельного паю на ділянку в кілька соток під будівництво гаража, нехай навіть з доплатою. У законодавстві передбачено, що міна – це цивільно-правова угода, на яку поширюється правило свободи договору. Сторони самі вправі вибирати умови угоди, крім невеликого переліку обов'язкових умов.

Договір міни для фермера є відмінною можливістю придбання новий масивів сільськогосподарських угідь в обмін на більш дрібні ділянки. Все залежить від пайовика, який погодиться обміняти свій пай на будь-яку іншу землю.

четвертий Спосіб - Викуп земельних ділянок

Четвертим способом, що дозволяє оформити право власності на землю, є викуп земельних ділянок із комунальної або державної власності. Можливість викупу виникає в тому випадку, якщо у фермера є право постійного користування земельною ділянкою, яке було отримано до 1 січня 2002 року.

До прийняття нині діючого Земельного кодексу у громадян була можливість оформлення права постійного користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства, на підставі чого видавався відповідний Державний акт. Після прийняття кодексу це правило скасували, правова ситуація виявилася підвішеною, тисячі фермерів залишилися зі старими Державними актами на право постійного користування, які зараз можуть отримувати лише державні підприємства.

Для виходу зі сформованої ситуації законодавчо передбачена можливість викупу таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. Викупити можна земельну ділянку розміром до 100 гектарів, у тому числі до 50 гектарів ріллі. Після викупу земля повністю переходить у приватну власність. Розстрочка платежу за викуп можлива до 20 років.

Органом, до якого слід звертатися із заявою про викуп земельної ділянки, на сьогоднішній день, є Госгеокадастр. До заяви додається Державний акт на право постійного користування та копія установчих документів фермерського господарства. Ціна викупу визначається на підставі експертної грошової оцінки.

У разі якщо фермерське господарство користується земельними ділянками на підставі договору оренди, який укладений після 1 січня 2002 року, то приватизація можлива тільки при придбанні землі на земельних торгах (аукціонах). Проводяться земельні торги лише за ініціативою організатора – власника земельної ділянки і тільки щодо тих земель, на які не розповсюджується мораторій.

Спосіб п'ятий - Договір оренди

Незважаючи на масу всіляких методів придбання земельних ділянок, найпоширенішим на сьогодні продовжує залишатися договір оренди. В чому його привабливість і якими перевагами він володіє? Головне якість договору оренди в тому, що це давно перевірений спосіб для набуття права на користування земельною ділянкою.

При оренді земельної ділянки застосовується типовий договір оренди землі, з чітким переліком всіх варіантів умов договору. Істотними умовами, по суті, є тільки три:

  1. Об'єкт оренди (кадастровий номер, розмір та місцезнаходження земельної ділянки.
  2. Строк дії договору (від 7 до 50 років).
  3. Орендна плата (від 3% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тільки в грошовій формі, можлива оплата в натуральній формі але в грошовому еквіваленті вартості товарів яка встановлена на момент орендної плати).