e-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

  • Головна
  • Прес-центр
  • Статті
  • Аналіз законності підвищення органами місцевого самоврядування орендної плати за земельну ділянку

Аналіз законності підвищення органами місцевого самоврядування орендної плати за земельну ділянку

Аналіз законності підвищення органами місцевого самоврядування орендної плати за земельну ділянкуВпродовж останніх кількох років всіх суб'єктів господарювання, що орендують у органів місцевого самоврядування земельні ділянки переслідує негативна тенденція – односторонньє підвищення орендної плати з боку орендодавця. Причому останнім часом орендна плата стала збільшуватися в 2, 3, 4 рази, що, звичайно ж, стало викликати незгоду і опір з боку орендарів.
Чи законна така вимога органів місцевого самоврядування, як бути в такій ситуації і які дії краще зробити буде описано далі.

За останні кілька років орендарі стали отримувати від місцевих рад копії рішень про підвищення орендної плати і безпосередньо проекти Додаткових угод до Договору оренди землі, якими, зокрема збільшена орендна плата до 3-12% грошової нормативної оцінки земельної ділянки.

Зазначені дії органів місцевого самоврядування регулюються наступними нормативно-правовими актами:

У відповідності зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата (абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Ч. 4, 5 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю», та не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Пунктом 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України, визначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Відповідно до п. 288.5 ст. 288 ПК розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

  • не може бути меншою: для інших категорій земель [крім земель сільськогосподарського призначення] - трикратного розміру земельного податку, тобто 3% нормативної грошової оцінки;
  • не може перевищувати: для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків від нормативної грошової оцінки.

Таким чином, законодавством України встановлено можливу вилку розміру орендної плати на земельну ділянку в розмірі від 3% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Конкретний розмір орендної плати на земельну ділянку встановлюють органи місцевого самоврядування, з якими безпосередньо укладено договір оренди.

Виходячи з викладеного, вбачається висновок, що орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності є встановленою чи регульованою органами державної влади або органами місцевого самоврядування, а тому орендодавці мають повне право вимагати підвищення орендної плати за землю.

 

Однак,орендарям, незважаючи на це, беззастережно капітулювати і підписувати нав'язану додаткову угоду і погоджуватися на збільшення орендної плати ми також не радимо.

У відповідності зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ст. 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

 

Згідно умов більшості договорів оренди, орендодавець має право вимагати перегляду розміру орендної плати у разі зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у т. ч. в наслідок інфляції.

Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Згідно з частинами 1-3 ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні договору. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Таким чином, отримавши таку Додаткову угоду, орендар зобов'язаний на неї відповісти, підписавши або відхиливши її протягом двадцятиденного строку з моменту отримання.

Враховуючи, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, підписання отриманої Додаткової угоди є ПРАВОМ орендаря, а не обов'язком і не є порушенням умов Договору.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).
Згідно ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, орендодавець, після отримання відмови орендаря від підписання Додаткової угоди, буде змушений звернутися до Господарського суду з вимогами примусово внести зміни в Договір, збільшивши тим самим розмір орендної плати.

Проаналізувавши аналогічні судові рішення, в разі правильного оформлення позовних документів, суди задовольняють такі позови і вносять зміни в аналогічні договору, збільшуючи тим самим розмір орендної плати.

В даному випадку, розмір орендної плати буде збільшено лише після вступу рішення суду в законну силу, а ця процедура може тривати до 1 року.

 

Таким чином, у даній ситуації можливі два варіанти поведінки орендодавця.

Варіант №1: Добровільне прийняття пропозиції орендодавця про підвищення орендної плати і підписання отриманої Додаткової угоди.

Враховуючи, що пропозиція орендодавця часто є цілком законною, і враховуючи те, що з випадку незгоди зі змінами умов договору, вони все одно будуть пізніше змінені судом, можна прийняти пропозиції Орендодавця і добровільно погодитися з підвищенням орендної плати.

Проте ми не рекомендуємо одразу ж підписувати запропонований проект Додаткової угоди.
Дуже часто органи місцевого самоврядування, вказавши у проекті запропонованої Додаткової угоди новий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не надають ніякого документа, що підтверджує саме такий розмір нормативної оцінки. А тут раптом помилка? Орендар, як сторона договору маєте повне право вимагати від орендодавця надання витягу з технічної документації з нормативної оцінки земельної ділянки.
Частиною 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Крім того, більшість Договорів оренди землі містить певні недоліки та суперечності нормам чинного законодавства, оскільки з моменту його підписання багато норм права зазнали зміни, які запропонована Додаткова угода усуває лише частково, тому, вважаємо за необхідне розробити новий проект Додаткової угоди, яким викласти всі умови Договору в новій редакції і запропонувати до підписання орендодавцю.

В даній ситуації ми бачимо наступний план дій:

  1. Складання відповіді на пропозицію підписати Додаткову угоду (протягом 20-ти днів з моменту отримання пропозиції), в якій:
    1. Погодитися із збільшенням орендної плати.
    2. Для перевірки розміру нормативної грошової оцінки запросити витяг з технічної документації з нормативної оцінки земель
    3. Вказати які недоліки містить основний договір з урахуванням чинного в даний час Типового договору оренди землі затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 року №1724, від 3 вересня 2008 року №780 та попросити надати новий проект Додаткової угоди з усуненням таких недоліків.
  2. Отримання від орендодавця витягу з технічної документації з нормативної оцінки землі, а також проекту нової Додаткової угоди.
  3. Складання відповіді на пропозицію підписати нову Додаткову угоду (протягом 20-ти днів з моменту отримання пропозиції), в якій:
    1. Скласти протокол розбіжностей.
    2. Скласти свій проект нової Додаткової угоди та запропонувати на підпис орендодавцю.
  4. Підписання нового Додаткової угоди.

Орієнтовний термін реалізації зазначеного плану – 1-3 місяці.

Переваги:

  • Орендар зберігаєте хороші відносини з орендодавцем.
  • Орендар зберігаєте стару орендну плату на строк листування з орендодавцем (1-3 місяці).
  • Орендар підписує додаткову угоду, в якій усуваються всі недоліки основного договору і приводиться у відповідність з чинним Типовим договором оренди землі.

Недоліки:

  • Термін, на який зберігається стара орендна плата дуже маленький.

 

Варіант №2: Відмова від підписання Додаткової угоди про підвищення орендної плати.

Як вже зазначалося вище, підписання запропонованої Додаткової угоди – це право орендаря, а не обов'язок! Однак відповісти на отриману пропозицію орендар все-таки зобов'язаний. Тому орендар сміливо може відхилити пропозицію органу місцевого самоврядування про підвищення орендної плати, як таке, що суперечить інтересам орендаря.

Проте ми не рекомендуємо одразу ж відмовляти в укладенні Додаткової угоди.
Як вже зазначалося в попередньому Варіанті, орендар може потягнути час, запросивши в органу місцевого самоврядування витяг з технічної документації з нормативної оцінки землі для повного та всебічного вивчення отриманого проекту Додаткової угоди.
А вже після отримання зазначених документів, можна сміливо відмовити орендодавцю збільшення орендної плати.

В такому випадку, як уже зазначалося вище, орган місцевого самоврядування буде змушений звертатися до суду з вимогами примусово внести зміни в Договір.

В даній ситуації ми бачимо наступний план дій:

  1. Складання відповіді на пропозицію підписати Додаткову угоду (протягом 20-ти днів з моменту отримання пропозиції), в якій:
    1. Послатися на відсутність достатньої кількості документів для оцінки законності запропонованої Додаткової угоди.
    2. Для перевірки розміру нормативної грошової оцінки запросити витяг з технічної документації з нормативної оцінки земель
  2. Отримання від орендодавця витягу з технічної документації з нормативної оцінки землі.
  3. Складання відповіді на пропозицію підписати нову Додаткову угоду (протягом 20-ти днів з моменту отримання пропозиції), в якій відмовити в підписання Додаткової угоди, як такої, що суперечить інтересам орендаря.
  4. Звернення орендодавця в Господарський суд.
  5. Отримання рішення суду 1 інстанції про зміну умов Договору.
  6. Звернення до Апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції.
  7. Отримання рішення суду апеляційної інстанції про зміну умов Договору.

Орієнтовний термін реалізації зазначеного плану – 8-12 місяців.

Судові витрати на держмита: 1218.00 грн. + 609 грн. = 1827 грн.

Переваги:

  • Орендар зберігає стару орендну плату на строк судового спору з орендодавцем до моменту набрання рішення суду законної сили (8-12 місяців).

Недоліки:

  • Орендар погіршує свої відносини з орендодавцем.

Який із запропонованих варіантів обрати – вирішувати тільки Вам, враховуючи їх переваги і недоліки!

Юрист ЮК «Хільман і Партнери»
Віктор Ніколаєв