e-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

ЯК ПРАВИЛЬНО СКЛАСТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

ЯК ПРАВИЛЬНО СКЛАСТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯОренда нежитлового приміщення, будь то офіс, склад або торгова площа – серйозний крок для кожного підприємця, що надає вплив на подальший розвиток бізнесу. На що варто звернути увагу, щоб уникнути непорозумінь з власником приміщень?

Правовідносини у сфері оренди нежитлових приміщень регулюються Господарським та Цивільним кодексами України.

Обов'язковою умовою є письмова форма договору оренди нежилого приміщення (нотаріальна форма у випадку, якщо договір оренди укладається на термін 3 роки і більше). При цьому варто окремо відзначити, що письмовою формою зазначеного договору вважається не тільки «класичний» вигляд документа. Українські законодавчі норми дозволяють визнати договором також кілька листів, відправлених і, обов'язково, отриманих іншою стороною при дотриманні певних умов:

  • наявність підписів уповноважених осіб;
  • повинні бути присутні умови, необхідні українським законодавством як «суттєві».

Тому, у діловому листуванні, ми радимо вам бути гранично уважними, так як воно може бути визнане як договір оренди нежитлового приміщення.

«Істотними» умовами договору оренди нежилого приміщення є:

  • орендований об'єкт (перелік, вартість майна);
  • точний термін дії укладеного договору оренди;
  • розмір орендної плати з урахуванням індексації;
  • процедура передачі об'єкта (нежитлового приміщення), його відновлення, умови повернення;
  • виконання зобов'язань;
  • відповідальність підписантів договору оренди.

ці умови стосуються і звичних договорів оренди.

Об'єкт оренди

Особливу увагу в договорі оренди варто приділити безпосередньо об'єкту. Це в інтересах обох сторін. У договорі обов'язково повинний бути присутнім детальний опис нежитлового приміщення, при цьому необхідно вказати чіткі характеристики, стан і точну вартість.

При необхідності пропишіть в договорі оренди нежитлового приміщення пункт про умови косметичного або капітального ремонту, а також уточніть – на кого лягає плата за усунення можливих неполадок і наслідків природного зносу.

Не менш важливим є детальне зазначення порядку, строків передачі та повернення нежитлового приміщення. Не варто недооцінювати і пункти, пов'язані з поверненням приміщення у разі невиконання зобов'язань за договором з обох сторін.

У договорі також треба вказати документи, що підтверджують право власності або інше право, що підтверджують, що орендодавець має повноваження на укладення договору оренди конкретного нежитлового приміщення. Обов'язково варто ознайомитися з цими документами і переконатися, що власник, адреса та характеристики приміщення збігаються з тими, які вказані в договорі оренди.

Повноваження представника орендодавця можуть виявитися обмеженими, що може стати вагомою причиною для визнання договору оренди недійсним. Перевірити повноваження представника підписувати саме такий документ можна вивчивши статут, довіреність, договір, протокол про призначення і т. п.

Також знизити ризик залишитися без грошей і приміщення можна за допомогою перевірки. Дізнайтеся, чи не було раніше обтяжень на майно, таких наприклад як арешт, застава або іпотека, не підлягає приміщення примусової реалізації в рамках виконавчого провадження, немає судових спорів.

Порядок розірвання/продовження

Одним з найважливіших пунктів також можна назвати термін дії договору. Він визначається виключно за погодженням сторін. Важливо пам'ятати, що якщо строк перевищує 3 роки, договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Варто також відзначити, що якщо на протязі місяця після закінчення строку дії договору, при відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди нежитлового приміщення, він вважається продовженим на такий самий строк при тих же умовах.

Якщо вас не влаштовує такий стан, то в договорі можна прописати можливість або заборону на автоматичну пролонгацію угоди.

Згідно із законодавством, договір не може бути самостійно припинений в односторонньому порядку, якщо така можливість прямо не передбачена документом.

Виключенням для одностороннього розірвання є відсутність оплати оренди більш ніж за три послідовних місяці.

Якщо не прописати умови та порядок розірвання договору оренди нежилого приміщення, то в разі фактичного невиконання договору, його розірвання може стати неможливим і призведе до значних фінансових втрат.

Орендна плата

Невід'ємною частиною договору є визначення розміру, порядку та строків сплати орендної плати. Найчастіше, орендарем відразу вноситься оплата за перший місяць плюс гарантійний платіж.

Розмір і призначення гарантійного платежу необхідно вказати в договорі. Які порушення будуть покриватися за його рахунок, у якому випадку гарантійний платіж не підлягає поверненню і в якому підлягає - пропишіть докладні умови, порядок та строки повернення.

Варто вказати в договорі оренди нежитлового приміщення та форму здійснення оплати, що саме вона в себе включає, а також перерахувати можливі додаткові платежі.

Ретельно пропишіть фінансові деталі: орендну плату, порядок перерахування платежів, індексацію орендної плати на випадок коливання цін або валютного курсу. Відсутність цих пунктів не дає гарантії того, що ціна не буде змінена при значних підвищеннях індексів.

Зобов'язання

В договорі так само необхідно конкретизувати зобов'язання сторін, порядок, терміни виконання та можливі санкції, або неустойку за невиконання або неналежне виконання зобов'язань, прописати відповідальність і порядок врегулювання спорів.

Варто відзначити, що пеня може стягуватися лише за невиконання зобов'язань за розрахунками і платежами. Вона не може перевищувати розміру подвійної облікової ставки, встановленої НБУ на конкретний період.